قسمة التركة العقارية تبدأ دائماً بسؤالين: من هم الورثة، وما نصيب كل منهم؟ وبعدهما تتفرع الطرق: قسمة بالتراضي، أو إفراغ العقار إلى أسماء الورثة، أو بيعه وتوزيع ثمنه، أو دعوى قسمة إجبار حين يمتنع بعضهم. باختصار: ابدأ بوثيقة حصر الورثة، ثم حصر التركة، ثم اختر المسار بحسب اتفاقكم. في هذا الدليل ستعرف الخطوات الرسمية، وما يلزم عند وجود قاصر، وكيف تتجنب الأخطاء التي تعطل الورثة سنوات.
تبدأ قسمة التركة العقارية بوثيقة حصر الورثة ثم حصر التركة، وبعدها يتفق الورثة على القسمة بالتراضي أو يبيعون العقار ويقسمون ثمنه. فإن امتنع بعضهم رفع من يريد القسمة دعوى قسمة إجبار أمام المحكمة المختصة. وعند وجود قاصر لا يجوز التصرف في نصيبه إلا بإذن المحكمة بحسب أنظمة الولاية على المال.
هل ورثتم عقاراً ولم تتفقوا بعد على القسمة أو البيع، وتريدون معرفة موقفكم النظامي قبل أي خطوة؟ يساعدك فريق شركة الشطيري والغامدي على فهم الخيارات المتاحة، وتحديد الإجراء المناسب لحالتكم، ومعرفة المستندات المطلوبة قبل البدء.
تفضل بمعرفة التفاصيل أولاً؟ تابع قراءة الدليل للتعرف على الجوانب النظامية والإجراءات ذات الصلة قبل التواصل معنا.
ما هي قسمة التركة العقارية وما أنواعها؟
هي توزيع العقارات التي خلفها المتوفى على ورثته بحسب أنصبتهم الشرعية، إما باتفاقهم أو بحكم قضائي عند الخلاف.
وتعرّف لائحة قسمة الأموال المشتركة في البوابة القانونية لوزارة العدل نوعين رئيسيين للقسمة، يعرضهما الجدول التالي.
| النوع | تعريفه بحسب اللائحة | مثال عملي (تقدير عملي) |
|---|---|---|
| قسمة التراضي | ما لا تجوز إلا برضا الشركاء، لحصول ضرر فيها أو رد عوض من أحدهم على الآخر | منزل واحد يريد أحد الورثة تملكه ويدفع عوضاً للباقين |
| قسمة الإجبار | ما لا ضرر فيها على الشركاء ولا على أحدهم ولا رد عوض | أرض واسعة يمكن فرزها إلى قطع دون ضرر ولا عوض |
ما الخطوات التي تسبق قسمة العقار بين الورثة؟
الخطوات التي تسبق قسمة العقار بين الورثة هي: وثيقة حصر الورثة، فالتحقق منها أو رقمنتها، فحصر التركة، فالتحقق من بيانات العقار، ثم اختيار المسار.
- أصدر وثيقة حصر الورثة: عبر خدمة “إصدار حصر الورثة” في منصة التركات، بالدخول بالنفاذ الوطني ثم صفحة الخدمات الإلكترونية، فبدء الخدمة والموافقة على الشروط، وإدخال بيانات مقدم الطلب والمتوفى والورثة والشهود، ثم المراجعة والإرسال.
- جهّز مرفقات الطلب: مثل نسخة من شهادة الوفاة، مع بيانات كاملة للورثة والشهود. وإن كان مقدم الطلب وكيلاً عن أحد الورثة فتلزم وكالة سارية، وتوثق الوكالة الأجنبية لدى وزارة العدل قبل إرفاقها، وكذلك الوثائق الصادرة خارج المملكة.
- أنجز رقمنة الصك الورقي أو تحقق منه: تتيح وزارة العدل خدمة رقمنة وثيقة حصر الورثة لمصادقة الصكوك الصادرة يدوياً، وخدمة الاستعلام عن وثيقة حصر الورثة للتحقق منها.
- اطلب حصر التركة: بعد صدور وثيقة حصر الورثة تصدر خدمة “حصر التركة” وثيقة بموجودات التركة والحقوق الموثقة عليها بالتكامل مع الجهات ذات العلاقة.
- اختر المسار: يتاح بعد ذلك توزيع أموال المورث وأصوله بين الورثة وفق الأنصبة الشرعية أو ما تم الاتفاق عليه، كما تعرض المنصة.
تتغير شاشات الخدمات، فتحقق منها قبل البدء.
كيف تتم القسمة بالتراضي؟
يتفق جميع الورثة على نصيب كل منهم وعلى طريقة القسمة، ثم يوثقون الاتفاق رسمياً حتى لا يُعاد فتح النزاع.
تعرض منصة التركات خدمة “قسمة تركة اتفاقية” ضمن مراحلها، بعد حصر الورثة وحصر التركة. وفي الجانب العملي، هذه النقاط تُكتب في الاتفاق (توجيه عملي وليس نصاً نظامياً):
- أسماء الورثة وأنصبتهم كما وردت في وثيقة حصر الورثة.
- وصف كل عقار برقم الصك والموقع والمساحة.
- من يأخذ أي عقار، وهل يدفع عوضاً وبأي قيمة وبأي موعد.
- تقييم العقار عند وجود فرق في القيمة بين الأنصبة.
- من يتولى إجراءات الإفراغ وتحمل المصاريف.
ما قسمة الإجبار ومتى يرفع الوارث دعوى؟
قسمة الإجبار هي التي لا ضرر فيها على الشركاء ولا رد عوض، ويطلبها من يريد القسمة من الورثة أمام المحكمة إذا امتنع غيره.
لا تعني قسمة التركة العقارية دائماً توزيع العقار عيناً. فتتضمن لائحة قسمة الأموال المشتركة أحكاماً في قسمة الإجبار والتجزئة والفرز والدائرة المختصة ومنازعات القسمة. وإذا تعذرت القسمة عيناً دون ضرر أو عوض، فقد تحكم المحكمة ببيع العقار وتوزيع ثمنه على الورثة بحسب أنصبتهم، وتفاصيل ذلك في نص اللائحة نفسها.
وتُقيَّد الدعاوى إلكترونياً عبر بوابة ناجز. وقبل رفع الدعوى جهّز: وثيقة حصر الورثة، وبيانات العقار والصك، وما يثبت امتناع بقية الورثة (توجيه عملي).
كيف يتم إفراغ عقار للورثة؟
إفراغ عقار للورثة هو نقل تسجيل العقار من اسم المتوفى إلى أسماء ورثته بحسب أنصبتهم، استناداً إلى وثيقة حصر الورثة.
تُقدَّم طلبات الإفراغ عبر خدمات وزارة العدل في ناجز والسجل العقاري، وتختلف شاشات الخدمة وشروطها بحسب حالة العقار وتسجيله، فاطلع على متطلبات الخدمة داخل البوابة قبل التقديم. وهذه قائمة عملية للتجهيز، وليست قائمة رسمية كاملة:
- وثيقة حصر الورثة سارية وصحيحة.
- صك العقار أو بيانات تسجيله باسم المتوفى.
- هويات الورثة، أو وكالة إن وُجد وكيل عنهم.
- الأنصبة بالنسب الموضحة في وثيقة الحصر.
- مراجعة المعاملة الضريبية للتصرف العقاري في دليل بوابة التصرفات العقارية، هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
وإذا كان الوكيل سيتولى المعاملة، فقد تحتاج إلى توثيق وكالة لدى موثق تخوله ما يلزم.
كيف يبيع الورثة عقار التركة؟
يتم بيع عقار الورثة باتفاقهم جميعاً بعد حصر الورثة، أو بحكم قضائي عند الخلاف، ولا يملك وارث بيع نصيب غيره دون موافقته.
وهذه خطوات عملية:
- أنجز حصر الورثة وحصر التركة لتحديد العقار والأنصبة.
- اتفقوا على قرار البيع كتابة، وعلى سعر أدنى أو آلية لتقييم العقار.
- حددوا من يتولى المعاملة بوكالة مكتوبة تخوله الصلاحيات.
- أتموا الإفراغ للمشتري عبر الخدمات الرسمية المتاحة.
- وزعوا الثمن بحسب الأنصبة الواردة في وثيقة الحصر، ووثقوا التوزيع.
وإن امتنع بعض الورثة عن البيع فالطريق هو دعوى قسمة إجبار كما سبق.
ماذا لو كان بين الورثة قاصر أو غائب؟
وجود قاصر لا يمنع القسمة أو البيع، لكنه يوجب مراجعة المحكمة المختصة قبل التصرف في نصيبه.
| الحالة | ما يتغير |
|---|---|
| وجود وارث قاصر | لا يتصرف الولي في عقار القاصر ببيع أو قسمة إلا بإذن المحكمة المختصة بحسب أنظمة الولاية على المال، فراجع النص المنطبق على حالتك |
| وجود وارث غائب أو لا يمكن الوصول إليه | لا تُنجز القسمة الاتفاقية بدونه (تقدير عملي)، فيلزم الرجوع إلى المحكمة |
| وكالة من أحد الورثة | تشترط خدمة حصر الورثة وكالة سارية، وتوثق الوكالة الأجنبية لدى وزارة العدل |
ما المنصات والجهات الرسمية المرتبطة بالقسمة؟
منصة التركات لحصر الورثة والتركة والقسمة الاتفاقية، وناجز لرقمنة الصك والتحقق منه ورفع الدعاوى، ولائحة قسمة الأموال المشتركة للأحكام.
| الجهة أو المنصة | ما تقدمه | الصفحة الرسمية |
|---|---|---|
| منصة التركات | حصر الورثة، وحصر التركة، وقسمة التركة، وقسمة تركة اتفاقية | منصة التركات |
| وزارة العدل (ناجز) | رقمنة وثيقة حصر الورثة | صفحة الخدمة |
| وزارة العدل (ناجز) | الاستعلام عن وثيقة حصر الورثة | صفحة الخدمة |
| البوابة القانونية لوزارة العدل | لائحة قسمة الأموال المشتركة | اللائحة |
تاريخ المراجعة: أكتوبر 2026. لا تعلن صفحات الخدمات رسماً موحداً لهذه الخدمات، فراجع صفحة كل خدمة لمعرفة أي رسوم قبل التقديم.
أخطاء شائعة في قسمة العقار بين الورثة
هذه أخطاء عملية متكررة، وليست بيانات رسمية:
- الاتفاق الشفهي على القسمة دون توثيق.
- بيع العقار قبل صدور وثيقة حصر الورثة.
- التعامل مع نصيب قاصر كأنه يخص بقية الورثة.
- توكيل أحد الورثة بصلاحيات فضفاضة دون حدود.
- إهمال تقييم العقار عند اختلاف قيمة الأنصبة.
- الاعتماد على صك ورقي قديم دون رقمنته أو التحقق منه.
هل بين الورثة قاصر أو خلاف على البيع وتريدون معرفة الإجراء المناسب قبل أي خطوة رسمية؟ يساعدك فريق شركة الشطيري والغامدي على فهم الخيارات المتاحة، وتحديد الإجراء المناسب، ومعرفة المستندات المطلوبة قبل البدء.
تفضل بمعرفة التفاصيل أولاً؟ يمكنك مراجعة خدماتنا في قضايا الورثة والعقارات قبل التواصل معنا.
الأسئلة الشائعة حول قسمة التركة العقارية
ما معنى قسمة التركة العقارية؟
هي توزيع العقارات التي خلفها المتوفى على ورثته بحسب أنصبتهم الشرعية، إما باتفاقهم أو بحكم قضائي عند الخلاف.
ما الفرق بين قسمة التراضي وقسمة الإجبار؟
تعرّف لائحة قسمة الأموال المشتركة قسمة التراضي بأنها التي لا تجوز إلا برضا الشركاء لحصول ضرر فيها أو رد عوض من أحدهم على الآخر، وقسمة الإجبار بأنها التي لا ضرر فيها على الشركاء ولا على أحدهم ولا رد عوض
ما أول إجراء قبل قسمة العقار بين الورثة؟
استخراج وثيقة حصر الورثة التي تبين الورثة وأنصبتهم، ثم حصر التركة لمعرفة العقارات والحقوق المتعلقة بها.
كيف أحصل على وثيقة حصر الورثة؟
عبر خدمة إصدار حصر الورثة في منصة التركات التابعة لوزارة العدل، بالدخول بالنفاذ الوطني وإدخال بيانات مقدم الطلب والمتوفى والورثة والشهود ورفع المرفقات مثل شهادة الوفاة.
هل يمكن تحويل صك حصر الورثة الورقي إلى إلكتروني؟
نعم، تتيح وزارة العدل في ناجز خدمة رقمنة وثيقة حصر الورثة لمصادقة الصكوك الصادرة يدوياً من المحاكم والتحقق منها إلكترونياً لاحقاً
كيف أتحقق من صحة وثيقة حصر الورثة؟
عبر خدمة الاستعلام عن وثيقة حصر الورثة في ناجز، بإدخال بيانات مقدم الطلب والصك والمتوفى وإرفاق صورة الصك
هل يجوز بيع عقار الورثة دون موافقة أحدهم؟
لا يملك وارث بيع نصيب غيره دون موافقته. وإن امتنع بعض الورثة فالطريق النظامي هو دعوى قسمة إجبار أمام المحكمة المختصة.
ماذا لو كان بين الورثة قاصر؟
لا يتصرف الولي في عقار القاصر ببيع أو قسمة إلا بإذن المحكمة المختصة بحسب أنظمة الولاية على المال، فلا تبع نصيب القاصر دون ذلك، وراجع النص المنطبق على حالتك.
هل يمكن إفراغ العقار للورثة قبل قسمته؟
عملياً يُنقل تسجيل العقار من اسم المتوفى إلى أسماء الورثة بحسب أنصبتهم استناداً إلى وثيقة حصر الورثة، ثم يُقسم أو يُباع. وتختلف متطلبات الخدمة بحسب حالة العقار، فراجعها في ناجز قبل التقديم.
ما قسمة الإجبار وكيف أرفع الدعوى؟
هي القسمة التي لا ضرر فيها على الشركاء ولا رد عوض، ويطلبها من يريد القسمة من الورثة أمام المحكمة المختصة إذا امتنع غيره. وتتناول لائحة قسمة الأموال المشتركة الدائرة المختصة والتجزئة والفرز.
ماذا يحدث إذا لم يمكن قسمة العقار بين الورثة؟
إذا تعذرت القسمة عيناً دون ضرر أو عوض فقد تحكم المحكمة ببيع العقار وتوزيع ثمنه على الورثة بحسب أنصبتهم، وتفاصيل ذلك في لائحة قسمة الأموال المشتركة.
هل تتم قسمة التركة العقارية إلكترونياً؟
تتيح منصة التركات خدمة قسمة التركة وخدمة قسمة تركة اتفاقية، إلى جانب إصدار حصر الورثة وحصر التركة. وتحقق من الخدمة المتاحة لحالتك داخل المنصة.
هل يمكن توكيل شخص لإنجاز معاملات الورثة؟
نعم، وتشترط خدمة إصدار حصر الورثة وكالة سارية إذا كان مقدم الطلب وكيلاً عن أحد الورثة، وتوثق الوكالة الأجنبية لدى وزارة العدل قبل إرفاقها.
كم تستغرق قسمة التركة؟
لا تعرض الصفحات الرسمية التي اطلعنا عليها مدة ثابتة، وتتوقف المدة على جاهزية المستندات واتفاق الورثة وأي نزاع أو قاصر بينهم.
هل أحتاج إلى محامٍ في قسمة التركة؟
ليس شرطاً في الإجراءات الإلكترونية، لكن مراجعة مختص تفيد عند وجود خلاف أو قاصر أو عقارات متعددة أو بيع.
الخلاصة أن قسمة التركة العقارية تنجح حين تبدأ بالمستندات الصحيحة وتنتهي باتفاق موثق أو حكم قضائي، لا بالعجلة. استخرج وثيقة حصر الورثة، واحصر التركة، وراجع وضع القاصر والوكلاء، ثم اختر القسمة بالتراضي أو البيع أو الإجبار.
المصادر:
- منصة التركات، وزارة العدل
- خدمة إصدار حصر الورثة، وزارة العدل
- لائحة قسمة الأموال المشتركة، البوابة القانونية لوزارة العدل
- طلب رقمنة وثيقة حصر الورثة، وزارة العدل
- الاستعلام عن وثيقة حصر الورثة، وزارة العدل
- دليل بوابة التصرفات العقارية، هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
- بوابة ناجز، وزارة العدل
